Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein bedeutendes Rechtsgeschäft – sowohl finanziell als auch rechtlich. In Deutschland ist dafür die notarielle Mitwirkung gesetzlich vorgeschrieben: Nach § 311b Abs. 1 BGB ist ein Immobilienkaufvertrag nur dann wirksam, wenn er notariell beurkundet wird.
Doch was genau passiert beim Notar? Welche Schritte folgen nach der Beurkundung? Und welche Rolle spielen Behörden wie das Finanzamt, die Gemeinde oder das Katasteramt? Der folgende Beitrag gibt einen umfassenden Überblick über den Ablauf eines Immobilienkaufs mit notarieller Begleitung.
Bevor es zur eigentlichen Beurkundung kommt, beginnt der Ablauf eines Immobilienkaufs mit der Vorbereitung des Vertrags. Käufer und Verkäufer einigen sich außergerichtlich auf die wesentlichen Eckpunkte des Geschäfts: den Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie, den gewünschten Übergabetermin und ggf. besondere Absprachen zur Nutzung, Gewährleistung oder Finanzierung.
Auf dieser Grundlage erstellt der Notar einen individuellen Vertragsentwurf. Dieser enthält unter anderem eine genaue Bezeichnung der Immobilie anhand des Grundbuchs, Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit, zur Übergabe, zur Freistellung von Belastungen und zu den Kosten. Handelt es sich um ein Verbrauchergeschäft – etwa wenn ein Unternehmer an eine Privatperson verkauft – muss der Entwurf in der Regel spätestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin übermittelt werden (§ 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG). Dies gibt den Beteiligten ausreichend Zeit zur Prüfung und zur Rücksprache mit Beratern oder Banken.
Im nächsten Schritt findet die Beurkundung beim Notar statt. Dabei liest der Notar den gesamten Vertragstext laut vor, erläutert wichtige Regelungen und beantwortet rechtliche Fragen. Dies dient der rechtlichen Aufklärung und dem Schutz beider Parteien. Erst nach vollständiger Verlesung und eventueller Änderungen wird der Vertrag unterzeichnet und notariell beurkundet. Ab diesem Moment ist der Vertrag verbindlich.
Meist enthält der Vertrag bereits die sogenannte „Auflassung“, also die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang nach § 925 BGB, die später vollzogen wird.
Ablauf eines Immobilienkaufs: Unmittelbar nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers. Diese Vormerkung schützt das Anwartschaftsrecht des Käufers auf Eigentum. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals verkauft oder nachträglich belastet. Ohne Vormerkung wäre eine Kaufpreiszahlung riskant – deshalb wird sie immer vor der Zahlung eingetragen.
Parallel zur grundbuchlichen Absicherung holt der Notar die erforderlichen Erklärungen und Genehmigungen bei öffentlichen Stellen ein. Ein besonders wichtiger Schritt beim Ablauf eines Immobilienkaufs ist die Anfrage bei der Gemeinde, ob ein gesetzliches oder satzungsmäßiges Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 bis 28 BauGB besteht. Erst wenn die Gemeinde den Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht schriftlich erklärt oder eine gesetzliche Ausschlussnorm greift, kann der Eigentumsübergang vollzogen werden. Auch bei Grundstücken in Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten kann eine zusätzliche Genehmigung nach § 144 BauGB erforderlich sein.
Falls nicht das gesamte Grundstück, sondern nur eine Teilfläche verkauft wird, ist zusätzlich das Katasteramt einzubeziehen. In diesem Fall beauftragen die Parteien eine amtliche Vermessung, anhand derer das Katasteramt einen Fortführungsnachweis erstellt. Dieser bildet die Grundlage für die Anlegung eines neuen Flurstücks im Grundbuch. Ohne diesen Nachweis kann keine Eigentumsumschreibung erfolgen.
Nach der Beurkundung zahlt der Käufer nicht sofort. Zunächst muss der Notar sicherstellen, dass alle im Vertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Erst dann erklärt er schriftlich die sogenannte Kaufpreisfälligkeit. Dies geschieht in der sogenannten Fälligkeitsmitteilung, die an den Käufer und in der Regel auch an dessen finanzierende Bank gesendet wird.
Zu den typischen Fälligkeitsvoraussetzungen gehören:
Letztere bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde oder keine Steuerpflicht besteht. Ohne diese Bescheinigung darf das Grundbuchamt keine Eigentumsumschreibung vornehmen – und in vielen Kaufverträgen ist sie ausdrücklich als Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung vereinbart. Der Notar überwacht die Zahlungspflicht und fordert die Bescheinigung beim Finanzamt an, sobald dem Käufer der Steuerbescheid zugegangen ist.
Erst wenn der Notar alle Voraussetzungen bestätigt hat, darf der Käufer den Kaufpreis zahlen. Dies erfolgt in der Regel durch Direktüberweisung an den Verkäufer. Ein Notaranderkonto – also ein Treuhandkonto des Notars – wird nur in Ausnahmefällen verwendet, z. B. bei Auslandssachverhalten, komplexen Freistellungen oder wenn besonderes Sicherungsinteresse besteht.
Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Übergabe der Immobilie, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Ab dem im Vertrag genannten Übergabetermin gehen alle Rechte und Pflichten – wie Grundsteuer, Versicherung und Verkehrssicherungspflichten – auf den Käufer über. Die Übergabe sollte im Idealfall durch ein Übergabeprotokoll dokumentiert werden.
Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde und alle notwendigen Erklärungen, Bewilligungen und Bescheinigungen (insbesondere die Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Vorkaufsrechtsverzicht) vorliegen, beantragt der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mit Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer ist der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen. Damit endet die Mitwirkung des Notars – es sei denn, er übernimmt auch die Löschung von alten Grundpfandrechten oder bestellt neue Grundschulden für Finanzierungen.
Ablauf eines Immobilienkaufs: In den meisten Fällen finanziert der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise über eine Bank. Hierzu wird im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank beurkundet. Diese dient als Sicherheit für das Darlehen und wird im Grundbuch eingetragen, häufig noch vor dem Eigentumsübergang. Die Auszahlung durch die Bank erfolgt in der Regel erst nach Eingang der Fälligkeitsmitteilung und Erfüllung interner Anforderungen.
Der Immobilienkauf beim Notar ist ein mehrstufiger und rechtlich komplexer Vorgang. Der Notar sorgt nicht nur für die Wirksamkeit des Vertrags, sondern überwacht auch die gesamte Abwicklung mit Grundbuchamt, Gemeinde, Finanzamt und – falls nötig – dem Katasteramt. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist dabei ebenso bedeutsam wie der Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde und ggf. der Fortführungsnachweis vom Katasteramt.
Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, sollte sich frühzeitig notariell beraten lassen. So lassen sich Risiken vermeiden, Fristen einhalten und der gesamte Prozess sicher und rechtlich einwandfrei gestalten.
Nach § 311b Abs. 1 BGB ist ein Immobilienkaufvertrag nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Die notarielle Mitwirkung schützt Käufer und Verkäufer, klärt rechtliche Fragen und stellt sicher, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Der Notar erstellt auf Grundlage der Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer einen individuellen Vertragsentwurf. Er prüft das Grundbuch, klärt offene Punkte mit Banken oder Behörden und übermittelt den Entwurf in der Regel spätestens 14 Tage vor dem Termin.
Im Termin liest der Notar den gesamten Vertragstext vor, erläutert die Regelungen und beantwortet Fragen. Erst danach unterschreiben die Parteien. Mit der Unterschrift und Beurkundung wird der Vertrag rechtlich verbindlich.
Die Auflassungsvormerkung wird unmittelbar nach der Beurkundung ins Grundbuch eingetragen. Sie sichert das Recht des Käufers auf Eigentum und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal veräußert oder belastet.
Der Notar holt Genehmigungen und Erklärungen bei Gemeinde, Finanzamt und ggf. Katasteramt ein – etwa den Vorkaufsrechtsverzicht, die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG oder einen Fortführungsnachweis bei Teilverkäufen.
Erst wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – also Vormerkung, Vorkaufsrechtsverzicht, Genehmigungen und Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen. Der Notar teilt dies schriftlich in der sogenannten Fälligkeitsmitteilung mit.
In der Regel überweist der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer. Ein Notaranderkonto wird nur in Ausnahmefällen genutzt, etwa bei Auslandsgeschäften oder besonderen Sicherungsinteressen.
Nach Zahlung des Kaufpreises und zum im Vertrag bestimmten Termin. Ab diesem Zeitpunkt gehen Besitz, Nutzen, Lasten und Risiken auf den Käufer über.
Nachdem der Notar alle Voraussetzungen überprüft hat, beantragt er die endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Mit Eintragung des Käufers wird dieser rechtlich Eigentümer der Immobilie.
Der Notar beurkundet zusätzlich eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Diese dient als Sicherheit für das Darlehen und wird meist vor Eigentumsumschreibung ins Grundbuch eingetragen.
Je nach Komplexität und Beteiligung der Behörden dauert der Vorgang in der Regel zwischen sechs und zwölf Wochen – vom ersten Vertragsentwurf bis zur endgültigen Grundbucheintragung.
Eine frühzeitige notarielle Beratung sorgt für klare Verträge, vermeidet Verzögerungen bei Genehmigungen oder Finanzierungen und schützt beide Parteien vor rechtlichen und finanziellen Risiken.
