Immobilie schenken: Wie ein Notar dabei hilft

Die Entscheidung, eine Immobilie zu verschenken – etwa an Kinder oder den Ehepartner – ist meist das Ergebnis sorgfältiger Planung oder sollte dies zumindest sein. Wer zu Lebzeiten Vermögen überträgt, sorgt nicht nur für Klarheit im Familienkreis, sondern kann auch steuerliche Vorteile nutzen. Doch so einfach eine Schenkung auf den ersten Blick wirken mag, sie wirft rechtlich viele Fragen auf, und sie ist immer beurkundungspflichtig.

Das bedeutet: Ohne Notar geht es nicht. Und das aus gutem Grund.

Mehr als reine Abwicklung: Die Rolle des Notars bei der Schenkung

Viele wissen nicht, dass der Notar bei der Schenkung nicht bloß für die formale Beurkundung zuständig ist. Er prüft auch die rechtliche Wirksamkeit, klärt über Folgen auf und sorgt dafür, dass der Vertrag auch tatsächlich das regelt, was gewollt ist. Gerade bei Immobilienschenkungen ist das komplexer, als es scheint und es stellen sich viele Fragen, etwa:

• Wie wird die Schenkung pflichtteilsrechtlich bewertet?
• Welche steuerlichen Fristen sind zu beachten?
• Wie kann sich der Schenker absichern, falls sich die Lebensumstände ändern?

All das sind Fragen, die im Rahmen der notariellen Beratung erörtert und durch individuelle Vertragsgestaltungberücksichtigt werden.

Wenn Sie sich zusätzlich rechtlich absichern möchten, z. B. bei Erbstreitigkeiten oder steuerlichen Überlegungen, kann auch eine ergänzende anwaltliche Beratung sinnvoll sein. In Kanzleien, die sowohl notarielle als auch anwaltliche Expertise bündeln, erhalten Sie beides aus einer Hand.

Als Rechtsanwaltskanzlei mit eigenem Notariat kann Hannekum & Partner alle rechtlichen und notariellen Fragen nahtlos miteinander verbinden. Für Sie bedeutet das kurze Wege, abgestimmte Lösungen und die Sicherheit, dass alle Aspekte – von der Vertragsgestaltung bis zu steuerlichen oder erbrechtlichen Fragestellungen – umfassend berücksichtigt werden.

Schenkung zu Lebzeiten: Warum, wann und wie?

Ein häufiger Grund für die Schenkung ist die sogenannte vorweggenommene Erbfolge. Statt Vermögen erst im Todesfall zu vererben, wird es zu Lebzeiten übertragen. Das ermöglicht eine bewusste Gestaltung der Nachfolge mit Vorteilen für beide Seiten.

Typische Vorteile bei der vorweggenommenen Erbfolge sind:

• Steuerliche Freibeträge können frühzeitig und mehrfach genutzt werden.
• Streit unter Erben lässt sich durch klare Verhältnisse vermeiden.
• Durch Nießbrauchrechte oder Wohnrechte behalten Schenkende die Kontrolle über die Immobilie, auch wenn sie formal übertragen wurde.
• Es können Rückforderungsrechte vereinbart werden, z. B. für den Fall einer Scheidung oder eines Zerwürfnisses.

Diese Aspekte sind nicht nur rechtlich bedeutsam, sondern sie gehören zur täglichen Praxis eines Notars. Entsprechend wichtig ist es, frühzeitig über solche Optionen zu sprechen.

Beispiel

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Ein Ehepaar möchte seinem Sohn das Elternhaus schon zu Lebzeiten übertragen, um die Nachfolge klar zu regeln. Gleichzeitig wollen die Eltern weiterhin darin wohnen. Der Notar gestaltet den Schenkungsvertrag so, dass sie sich ein lebenslanges Wohnrecht sichern. Außerdem wird eine Rückforderungsklausel aufgenommen: Sollte der Sohn insolvent werden oder das Haus ohne Zustimmung verkaufen wollen, fällt die Immobilie zurück an die Eltern. So profitieren beide Seiten. Der Sohn wird rechtzeitig Eigentümer, während die Eltern abgesichert bleiben.

Pflichtteilsrecht: Was passiert mit verschenkter Immobilie im Erbfall?

Eine Immobilie kann nicht ohne Folgen für das Erbrecht verschenkt werden. Nach § 2325 BGB wird sie im Rahmen der Pflichtteilsergänzung bis zu zehn Jahre nach der Übertragung ganz oder teilweise dem Nachlass zugerechnet. Pflichtteilsberechtigte Angehörige können ihre Ansprüche also auch auf verschenkte Immobilien stützen.

Wie funktioniert das konkret?

• In den ersten 10 Jahren nach der Schenkung wird die Immobilie noch anteilig in den Nachlass
• Jedes Jahr verringert sich der anzurechnende Wert um 10 %.
• Erst nach Ablauf von 10 Jahren bleibt die Schenkung pflichtteilsrechtlich folgenlos.

Die Frist beginnt aber nur, wenn die Schenkung vollständig und ohne Vorbehalt erfolgt ist. Wer sich z. B. den Nießbrauch vorbehält – also das Nutzungsrecht – bleibt wirtschaftlich Eigentümer. Die Uhr läuft dann nicht.

Solche Feinheiten sind für Laien schwer zu überblicken, eine Notarin oder ein Notar wird Sie hier gezielt aufklären und den Vertrag so ausgestalten, dass Ihre individuellen Interessen und Ihre Absicherung berücksichtigt werden.

Schenkung unter Ehegatten: Besonderheiten beachten

Auch unter Ehegatten sind Immobilienschenkungen möglich, z. B. um beide im Grundbuch zu führen oder Steuervorteile zu erzielen. Doch im Erbrecht gelten hier besondere Regeln:

• Die 10-Jahresfrist gilt bei Ehegatten nicht, solange die Ehe besteht.
• Das bedeutet, dass auch nach 20 Jahren eine geschenkte Immobilie noch vollständig in die Pflichtteilsergänzung einbezogen werden kann, etwa wenn Kinder aus einer früheren Ehe Ansprüche geltend machen.

Diese Besonderheit ist vielen nicht bewusst. Solche Regelungen sind ein gutes Beispiel dafür, warum eine fundierte notarielle Gestaltung beim Verschenken einer Immobilien entscheidend ist.

Steuerliche Freibeträge: Alle 10 Jahre nutzbar

Die Schenkung einer Immobilie unterliegt grundsätzlich der Schenkungsteuer, es sei denn, die persönlichen Freibeträge reichen aus. Diese können alle 10 Jahre erneut genutzt werden:

Verwandtschaftsverhältnis	Steuerfreibetrag
Ehegatten	500.000 €
Kinder	400.000 €
Enkelkinder	200.000 €

Zusätzlich kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG unter den folgenden Bedingungen eine vollständige Steuerbefreiung gelten, sofern:

• der Erwerber die Immobilie unmittelbar nach der Schenkung selbst zu Wohnzwecken nutzt,
• diese Selbstnutzung mindestens zehn Jahre lang fortbesteht und
• die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist.

Zu diesen Voraussetzungen gibt es jedoch Einschränkungen und Besonderheiten, die im Einzelfall zu beachten sind. Da diese von den persönlichen und familiären Umständen abhängen, empfiehlt sich eine individuelle Beratung durch Notar oder Rechtsanwalt, um die Steuerbefreiung nicht zu gefährden.

Fazit: Sicher schenken mit rechtlicher und notarieller Unterstützung

Eine Immobilienschenkung ist keine einfache „Übergabe“. Sie hat weitreichende rechtliche, steuerliche und familiäre Folgen. Daher sollten Sie die Schenkung nicht nur beurkunden, sondern sich zuvor eingehend beraten lassen. Eine Notarin bzw. ein Notar prüft nicht nur Ihre Vorstellungen auf rechtliche Umsetzbarkeit, sondern schützt auch vor späteren Überraschungen und hilft dabei, Ihre Absichten auch rechtssicher zu verwirklichen.

Die Kanzlei Hannekum & Partner bietet Ihnen in Ahrensburg oder Hamburg umfassende Unterstützung bei der Schenkung von Immobilien. Notarin und Rechtsanwältin Darja Hannekum und ihr Team gestalten Ihre Verträge individuell und rechtssicher. Dabei werden alle relevanten Aspekte wie Pflichtteilsrecht, Steuerfreibeträge und persönliche Absicherungen mitberücksichtigt. Wir stehen Ihnen auch bei darüberhinausgehenden rechtlichen Fragen zur Seite.

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Häufig gestellte Fragen zur Schenkung von Immobilien