Hinterlässt eine verstorbene Person mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, unabhängig davon, ob der Nachlass durch Testament oder gesetzliche Erbfolge bestimmt ist. Diese sogenannte Gesamthandsgemeinschaft bedeutet, dass alle Miterben gemeinschaftlich über den Nachlass verfügen. Einzelne Erben können also nicht allein über Nachlassgegenstände, etwa eine Immobilie, entscheiden.
Gerade wenn ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück Teil des Nachlasses ist, führt dies häufig zu Konflikten. Denn Verkauf, Vermietung oder Modernisierung können nur gemeinsam beschlossen werden. Der Gesetzgeber betrachtet die Erbengemeinschaft daher als Übergangslösung, die möglichst bald durch eine Erbauseinandersetzung - also die Aufteilung des Nachlasses unter den Miterben - aufgelöst werden sollte.
Nach § 2042 BGB kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, sofern keine gesetzlichen oder testamentarischen Gründe entgegenstehen. Einschränkungen bestehen etwa, wenn die Erbteile noch unbestimmt sind oder der Erblasser die Teilung ausdrücklich untersagt hat.
Bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft gilt:
Ein Erblasser kann bereits zu Lebzeiten durch sein Testament maßgeblich beeinflussen, wie eine Erbengemeinschaft später mit Immobilien umgehen darf.
Mit einer Teilungsanordnung (§ 2048 BGB) kann der Erblasser bestimmen, welcher Erbe welchen Nachlassgegenstand erhält, etwa die Zuweisung einer Immobilie an eines der Kinder, während die übrigen Erben andere Vermögenswerte erhalten.
Die Erbquote bleibt dabei unverändert. Erhält ein Erbe Vermögen über seinen Anteil hinaus, ist er den anderen gegenüber ausgleichspflichtig.
Beim Vorausvermächtnis erhält ein Erbe einen bestimmten Gegenstand zusätzlich zu seinem Erbteil ohne Ausgleichspflicht. Die Abgrenzung zur Teilungsanordnung ist oft schwierig, da viele Testamente nicht klar zwischen beiden Begriffen unterscheiden. Entscheidend ist der tatsächliche Wille des Erblassers.
Der Erblasser kann die Erbauseinandersetzung – etwa einer Immobilie – befristet untersagen (§ 2044 BGB). Ein solches Verbot kann maximal 30 Jahre gelten. Häufig geschieht dies, um sicherzustellen, dass ein Familienhaus erhalten bleibt oder ein Familienmitglied weiterhin darin wohnen kann.
Ist eine Immobilie Teil des Nachlasses, ist eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Der Weg zur Auflösung der Erbengemeinschaft kann unterschiedlich gestaltet werden.
Die Erben können in einem Auseinandersetzungsvertrag vereinbaren,
Eine einvernehmliche Lösung ist stets vorzuziehen. Sie spart nicht nur Kosten und Zeit, sondern häufig auch familiäre Spannungen.
Wenn ein Miterbe die Gemeinschaft verlassen möchte, etwa um seinen Anteil auszahlen zu lassen oder weil er sich an der gemeinsamen Verwaltung der Immobilie nicht beteiligen will, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
Erbteilübertragung:
Ein Erbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft mittels einer Erbteilübertragung nach § 2033 BGBauf einen anderen Erben oder einen Dritten übertragen. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden.
Abschichtung:
Bei einer Abschichtung verzichtet ein Erbe gegen Zahlung einer Abfindung auf seinen Anteil. Der Anteil verteilt sich auf die verbleibenden Erben. Diese Möglichkeit ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt, wird aber von der Rechtsprechung anerkannt. Eine notarielle Form ist nur erforderlich, wenn Grundstücke direkt übertragen werden.
Hinweis für Arbeitnehmer
Durch die Einschaltung eines Anwalts gewinnt die Beschwerde gegenüber dem Arbeitgeber an Nachdruck und kann so häufig schneller zu einer fairen Lösung führen. Auf diese Weise lässt sich der Prozess, ein korrektes und aussagekräftiges Arbeitszeugnis zu erhalten, deutlich beschleunigen.
Hinweis für Arbeitnehmer
Durch die Einschaltung eines Anwalts gewinnt die Beschwerde gegenüber dem Arbeitgeber an Nachdruck und kann so häufig schneller zu einer fairen Lösung führen. Auf diese Weise lässt sich der Prozess, ein korrektes und aussagekräftiges Arbeitszeugnis zu erhalten, deutlich beschleunigen.
Wichtig
Der ausscheidende Erbe haftet weiterhin für Nachlassverbindlichkeiten, es sei denn, eine vertragliche Freistellung wird vereinbart.
Können sich die Miterben nicht einigen, bleibt als letztes Mittel häufig die Teilungsversteigerung der Immobilie. Jeder Miterbe kann diese beim Amtsgericht beantragen.
Eine Teilungsversteigerung hat jedoch den Nachteil, dass der durch die Versteigerung erzielte Preis meist deutlich unter dem Marktwert liegt, und häufig neue Streitigkeiten über die Verteilung des Erlöses entstehen.
Daraus resultieren oft Erbteilungsklagen, die aufwendig und zeitintensiv sind. Sie setzen voraus, dass
Das Gericht prüft nur, ob der vorgeschlagene Teilungsplan rechtmäßig ist. In der Praxis ziehen sich solche Verfahren oft über Jahre.
Jeder Miterbe versteuert seinen Anteil individuell, abhängig von seiner Erbquote, Steuerklasse und Freibeträgen. Die spätere Auseinandersetzung selbst löst keine neue Erbschaftsteuer aus.
Wichtig
Ein Vorausvermächtnis kann die Steuerlast des Begünstigten erhöhen, während eine Teilungsanordnungsteuerneutral bleibt.
Erhält ein Miterbe im Rahmen der Auseinandersetzung einen überproportionalen Wert, kann dies als Schenkung gelten. Dann fällt zusätzlich Schenkungsteuer an, selbst wenn keine weitere Übertragung erfolgt. Solche Fälle sollten vorab steuerlich geprüft werden.
Nach § 3 Nr. 3 GrEStG fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn Miterben eine Nachlassimmobilie zur Teilung untereinander übertragen. Diese Befreiung gilt jedoch nur einmalig.
Problematisch wird es, wenn sich die Erben zunächst als Bruchteilseigentümer ins Grundbuch eintragen lassen und später Anteile übertragen. In solchen Fällen kann doch Grunderwerbsteuer anfallen. Diese Steuerfalle lässt sich vermeiden, indem die Eigentumsübertragung direkt im notariellen Auseinandersetzungsvertrag geregelt wird.
Probleme mit der Erbengemeinschaft?
Lassen Sie sich anwaltlich und notariell beraten.
In vielen Erbengemeinschaften möchte ein Teil der Erben die Immobilie veräußern, während andere sie behalten oder selbst nutzen wollen. Eine mögliche Lösung kann eine befristete Vermietung oder ein Nießbrauchsrecht für den nutzungswilligen Erben sein. So lassen sich Liquidität und Nutzung vorübergehend in Einklang bringen.
Möchte ein Miterbe das Haus allein übernehmen, müssen die anderen Erben wirtschaftlich gleichgestellt werden. Neben der Wertermittlung ist auch die Gestaltung der Zahlungsmodalitäten entscheidend, etwa durch Ratenzahlungen, Grundschulden oder Teilzahlungen nach Veräußerung anderer Nachlassgegenstände. So lassen sich Liquiditätsprobleme und neue Streitpunkte vermeiden.
Konflikte entstehen häufig, weil die Erben den Wert der Immobilie unterschiedlich einschätzen. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten schafft hier Objektivität und bildet die Grundlage für faire Ausgleichszahlungen oder Kaufpreisverhandlungen innerhalb der Erbengemeinschaft.
In zerstrittenen Erbengemeinschaften können selbst einfache Entscheidungen blockiert werden. In solchen Fällen helfen oft Mediationsverfahren oder anwaltlich moderierte Verhandlungen, um tragfähige Kompromisse zu erzielen und eine gerichtliche Teilungsversteigerung zu vermeiden.
Sobald eine Immobilie Teil des Nachlasses ist, sollte jede Vereinbarung notariell beurkundet werden. Nur so sind Grundbuchänderungen und steuerliche Befreiungen rechtswirksam umsetzbar. Ein auf Erbrecht spezialisierter Anwalt kann zudem helfen, gerechte Lösungen zu finden, rechtliche Risiken zu vermeiden und steuerliche Gestaltungsspielräume auszuschöpfen. Ziel ist stets, eine außergerichtliche Einigung zu erreichen, denn ein Prozess über eine Immobilie in der Erbengemeinschaft kann emotional und finanziell belastend werden.
Hinweis
In der Kanzlei Hannekum & Partner finden Sie beides unter einem Dach: erfahrene Rechtsanwälte mit Spezialisierung im Erbrecht und ein Notariat, das mit allen formellen Anforderungen rund um Nachlass- und Immobilienregelungen vertraut ist. So erhalten Sie rechtliche und notarielle Unterstützung aus einer Hand – effizient, abgestimmt und rechtssicher.
Viele Konflikte entstehen, weil der Erblasser keine klare Regelung getroffen hat. Durch eine vorausschauende Nachlassgestaltung lassen sich spätere Streitigkeiten vermeiden. Empfehlenswert sind insbesondere:
Ein rechtssicheres Testament sorgt nicht nur für eine geordnete Erbauseinandersetzung, die den Erben viel Arbeit und Klärung von Fragen erspart, sondern schützt auch den familiären Zusammenhalt.
Die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft mit Immobilienbesitz ist juristisch wie wirtschaftlich komplex und darüber hinaus emotional oft belastend. Eine klare rechtliche Struktur, die Beachtung steuerlicher Vorschriften und eine sorgfältige notarielle Umsetzung sind entscheidend, um spätere Konflikte zu vermeiden.
In der Kanzlei Hannekum & Partner beraten wir Sie umfassend zu allen Fragen der Erbauseinandersetzung, Nachlassgestaltung und Immobilienübertragung. Unsere erfahrenen Rechtsanwälte und Notarin Hannekum unterstützen Sie dabei, eine tragfähige Lösung zu finden, sei es bei der Erstellung eines Testaments, bei der Vertragsgestaltung oder bei der Auflösung einer bestehenden Erbengemeinschaft.
Vereinbaren Sie gern einen persönlichen Beratungstermin.
Wir begleiten Sie anwaltlich und notariell bei der rechtssicheren, fairen und steuerlich optimierten Gestaltung Ihres Nachlasses. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin für eine vertrauensvolle und individuelle Beratung zum Thema Erbengemeinschaft und Immobilie.
