Die Entscheidung, eine Immobilie zu verschenken – etwa an Kinder oder den Ehepartner – ist meist das Ergebnis sorgfältiger Planung oder sollte dies zumindest sein. Wer zu Lebzeiten Vermögen überträgt, sorgt nicht nur für Klarheit im Familienkreis, sondern kann unter Umständen auch Freibeträge der Schenkungsteuer nutzen. Die Gestaltung kann steuerliche Auswirkungen haben; eine steuerliche Beratung sollte bei Bedarf vor der Beurkundung einbezogen werden. Doch so einfach eine Schenkung auf den ersten Blick wirken mag, sie wirft rechtlich viele Fragen auf, und sie ist immer beurkundungspflichtig.
Das bedeutet: Ohne Notar geht es nicht. Und das aus gutem Grund.
Dieser Beitrag behandelt die Immobilienschenkung allgemein – Pflichtteil, Schenkung unter Ehegatten und Freibeträge. Geht es konkret um die Übertragung des Elternhauses auf die Kinder mit Nießbrauch oder Wohnrecht, lesen Sie den Beitrag Immobilie an Kinder übertragen: Schenkung, Nießbrauch und Wohnrecht; den Vergleich der beiden Sicherungsrechte erklärt Nießbrauch oder Wohnrecht?.
Mehr als reine Abwicklung: Die Rolle des Notars bei der Schenkung
Viele wissen nicht, dass der Notar bei der Schenkung nicht bloß für die formale Beurkundung zuständig ist. Er prüft auch die rechtliche Wirksamkeit, klärt über Folgen auf und sorgt dafür, dass der Vertrag auch tatsächlich das regelt, was gewollt ist. Gerade bei Immobilienschenkungen ist das komplexer, als es scheint und es stellen sich viele Fragen, etwa:
- Wie wird die Schenkung pflichtteilsrechtlich bewertet?
- Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Übertragung?
- Wie kann sich der Schenker absichern, falls sich die Lebensumstände ändern?
Die rechtlichen Fragen werden im Rahmen der notariellen Beratung erörtert und durch individuelle Vertragsgestaltung berücksichtigt. Die Notarin ist dabei unabhängig und unparteiisch: Sie erläutert allen Beteiligten die rechtliche Bedeutung der vorgesehenen Regelungen und vertritt nicht einseitig die Interessen einer Seite. Die Beurkundung von Schenkungs- und Übertragungsverträgen gehört zu den notariellen Leistungen rund um Immobilien am Amtssitz in Ahrensburg.
Davon zu unterscheiden ist die anwaltliche Beratung: Wer sich in der Auseinandersetzung mit anderen Beteiligten beraten oder vertreten lassen möchte – etwa bei drohenden Pflichtteils- oder Erbstreitigkeiten –, beauftragt dafür gesondert eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt. Anwaltliche Beratung und notarielle Amtstätigkeit sind zwei getrennte Tätigkeiten mit unterschiedlichen Rollen. Steuerliche Fragen wiederum gehören in die steuerliche Beratung – dazu unten mehr.
Schenkung zu Lebzeiten: Warum, wann und wie?
Ein häufiger Grund für die Schenkung ist die sogenannte vorweggenommene Erbfolge. Statt Vermögen erst im Todesfall zu vererben, wird es zu Lebzeiten übertragen. Das ermöglicht eine bewusste Gestaltung der Nachfolge mit Vorteilen für beide Seiten.
Typische Vorteile bei der vorweggenommenen Erbfolge sind:
- Steuerliche Freibeträge können frühzeitig und mehrfach genutzt werden.
- Streit unter Erben lässt sich durch klare Verhältnisse vermeiden.
- Durch Nießbrauchrechte oder Wohnrechte behalten Schenkende die Kontrolle über die Immobilie, auch wenn sie formal übertragen wurde.
- Es können Rückforderungsrechte vereinbart werden, z. B. für den Fall einer Scheidung oder eines Zerwürfnisses.
Diese Aspekte sind nicht nur rechtlich bedeutsam, sondern sie gehören zur täglichen Praxis eines Notars. Entsprechend wichtig ist es, frühzeitig über solche Optionen zu sprechen.
Rückforderungsrechte verdienen dabei besondere Aufmerksamkeit. In notariellen Übertragungsverträgen können sie je nach Gestaltung für bestimmte Fälle vorgesehen werden, beispielsweise für
- das Vorversterben des Erwerbers vor dem Schenker,
- eine Veräußerung oder Belastung der Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers,
- die Insolvenz des Erwerbers oder eine Zwangsvollstreckung in die Immobilie,
- bestimmte familienrechtliche Konstellationen, etwa die Scheidung des Erwerbers.
Eine Standardlösung gibt es dafür nicht. Welche Rückforderungsrechte sinnvoll sind, wie sie ausgeübt werden und wie sie im Grundbuch abgesichert werden – etwa durch eine Rückauflassungsvormerkung –, hängt vom Einzelfall ab.
Beispiel
Ein Ehepaar möchte seinem Sohn das Elternhaus schon zu Lebzeiten übertragen, um die Nachfolge klar zu regeln. Gleichzeitig wollen die Eltern weiterhin darin wohnen. Der Notar gestaltet den Schenkungsvertrag so, dass sie sich ein lebenslanges Wohnrecht sichern. Außerdem wird eine Rückforderungsklausel aufgenommen: Sollte der Sohn insolvent werden oder das Haus ohne Zustimmung verkaufen wollen, fällt die Immobilie zurück an die Eltern. So profitieren beide Seiten. Der Sohn wird rechtzeitig Eigentümer, während die Eltern abgesichert bleiben.
Pflichtteilsrecht: Was passiert mit verschenkter Immobilie im Erbfall?
Eine Immobilie kann nicht ohne Folgen für das Erbrecht verschenkt werden. Nach § 2325 BGB wird sie im Rahmen der Pflichtteilsergänzung bis zu zehn Jahre nach der Übertragung ganz oder teilweise dem Nachlass zugerechnet. Pflichtteilsberechtigte Angehörige können ihre Ansprüche also auch auf verschenkte Immobilien stützen.
Wie funktioniert das konkret?
- Im ersten Jahr nach der Schenkung wird die Immobilie in vollem Umfang berücksichtigt, danach nur noch anteilig (sogenanntes Abschmelzungsmodell).
- Für jedes weitere Jahr verringert sich der anzurechnende Wert um 10 %.
- Erst nach Ablauf von 10 Jahren bleibt die Schenkung pflichtteilsrechtlich unberücksichtigt.
Wann diese Frist beginnt, ist bei vorbehaltenen Rechten die entscheidende Frage. Für die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB kommt es darauf an, ob der Schenker die Immobilie wirtschaftlich tatsächlich aus seinem Vermögen ausgegliedert hat. Behält er sich einen umfassenden Nießbrauch vor und nutzt die Immobilie im Wesentlichen weiter wie zuvor, kann der Fristbeginn nach der Rechtsprechung hinausgeschoben sein. Eine pauschale Antwort gibt es nicht: Ob und ab wann die Frist läuft, hängt von der Ausgestaltung der Übertragung und vom Umfang der vorbehaltenen Rechte ab.
Diese pflichtteilsrechtliche Frist ist von dem Zehnjahreszeitraum der Schenkungsteuer zu unterscheiden, nach dem persönliche Freibeträge erneut genutzt werden können (dazu unten). Beide Fristen folgen eigenen Regeln und laufen unabhängig voneinander.
Solche Feinheiten sind für Laien schwer zu überblicken. Eine Notarin oder ein Notar erläutert den Beteiligten die rechtliche Bedeutung unparteiisch und nimmt die gewünschten Regelungen – etwa zur Absicherung des Schenkers – in den Vertrag auf. Die Durchsetzung oder Abwehr von Pflichtteilsansprüchen ist dagegen eine anwaltliche Aufgabe im Erbrecht.
Schenkung unter Ehegatten: Besonderheiten beachten
Auch unter Ehegatten sind Immobilienschenkungen möglich, z. B. um beide im Grundbuch zu führen oder um schenkungsteuerliche Freibeträge zu nutzen. Doch im Pflichtteilsrecht gelten hier besondere Regeln:
- Die pflichtteilsrechtliche Zehnjahresfrist (§ 2325 Abs. 3 BGB) beginnt bei Schenkungen unter Ehegatten nicht vor der Auflösung der Ehe.
- Das bedeutet, dass auch nach 20 Jahren eine geschenkte Immobilie noch vollständig in die Pflichtteilsergänzung einbezogen werden kann, etwa wenn Kinder aus einer früheren Ehe Ansprüche geltend machen.
Diese Besonderheit ist vielen nicht bewusst. Solche Regelungen sind ein gutes Beispiel dafür, warum eine fundierte notarielle Gestaltung beim Verschenken einer Immobilie entscheidend ist.
Steuerliche Freibeträge: Alle 10 Jahre nutzbar
Die Schenkung einer Immobilie unterliegt grundsätzlich der Schenkungsteuer, es sei denn, die persönlichen Freibeträge reichen aus. Diese können alle 10 Jahre erneut genutzt werden:
| Verwandtschaftsverhältnis | Steuerfreibetrag |
|---|---|
| Ehegatten | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
Zusätzlich kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG unter den folgenden Bedingungen eine vollständige Steuerbefreiung gelten, sofern:
- der Erwerber die Immobilie unmittelbar nach der Schenkung selbst zu Wohnzwecken nutzt,
- diese Selbstnutzung mindestens zehn Jahre lang fortbesteht und
- die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist.
Zu diesen Voraussetzungen gibt es jedoch Einschränkungen und Besonderheiten, die im Einzelfall zu beachten sind. Ob die Befreiung greift und wie sich eine Übertragung insgesamt steuerlich auswirkt, ist eine Frage der steuerlichen Beratung: Immobilienübertragungen können erhebliche steuerliche Auswirkungen haben. Bei Bedarf sollte die steuerliche Beratung frühzeitig in die Gestaltung einbezogen werden – am besten vor der Beurkundung.
Der steuerliche Zehnjahreszeitraum für die erneute Nutzung der Freibeträge ist von der pflichtteilsrechtlichen Zehnjahresfrist des § 2325 BGB zu unterscheiden (siehe oben): Beide Fristen haben unterschiedliche Voraussetzungen und Wirkungen.
Fazit: Sicher schenken mit rechtlicher und notarieller Unterstützung
Eine Immobilienschenkung ist keine einfache „Übergabe“. Sie hat weitreichende rechtliche, steuerliche und familiäre Folgen. Daher sollten Sie die Schenkung nicht nur beurkunden, sondern sich zuvor eingehend beraten lassen. Eine Notarin bzw. ein Notar prüft nicht nur Ihre Vorstellungen auf rechtliche Umsetzbarkeit, sondern erläutert auch die rechtlichen Folgen und sorgt dafür, dass die Urkunde das regelt, was gewollt ist.
Sie möchten eine Immobilie verschenken und brauchen rechtliche Unterstützung im Erbrecht oder einen Notar?
Die Kanzlei Hannekum & Partner begleitet Sie bei der Schenkung von Immobilien – notariell am Amtssitz in Ahrensburg, anwaltlich in Ahrensburg und Hamburg. Notarin und Rechtsanwältin Darja Hannekum erläutert als Notarin allen Beteiligten unparteiisch die rechtliche Bedeutung der vorgesehenen Regelungen – Pflichtteilsrecht und persönliche Absicherung eingeschlossen – und bereitet die Urkunde vor. Bei anwaltlichen Fragen, etwa zur Nachfolgeplanung im Erbrecht, steht Ihnen die Kanzlei gesondert zur Seite; steuerliche Fragen klären Sie am besten frühzeitig mit Ihrer steuerlichen Beratung.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin für eine vertrauensvolle und vorausschauende Beratung beim Verschenken einer Immobilie.
Häufig gestellte Fragen zur Schenkung von Immobilien
Brauche ich für die Schenkung einer Immobilie zwingend einen Notar?
Ja. Die Übertragung einer Immobilie ist beurkundungspflichtig. Ohne notarielle Beurkundung ist die Schenkung unwirksam.
Warum soll man Immobilien schon zu Lebzeiten schenken?
Hauptgründe sind die vorweggenommene Erbfolge und die damit verbundene Nutzung steuerlicher Freibeträge und die Möglichkeit, klare Verhältnisse innerhalb der Familie zu schaffen.
Kann ich trotz Schenkung weiter in der Immobilie wohnen?
Ja. Wohnrechte oder Nießbrauch können im Vertrag vereinbart und im Grundbuch gesichert werden, sodass Schenkende abgesichert bleiben.
Welche steuerlichen Freibeträge gelten bei der Schenkung?
Ehegatten: 500.000 €, Kinder: 400.000 €, Enkel: 200.000 €.
Diese schenkungsteuerlichen Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Ob und in welcher Höhe im Einzelfall Schenkungsteuer anfällt, klären Sie mit Ihrer steuerlichen Beratung.
Welche Rolle spielt das Pflichtteilsrecht?
Verschenkte Immobilien werden im Rahmen der Pflichtteilsergänzung (§ 2325 BGB) bis zu 10 Jahre lang anteilig dem Nachlass zugerechnet; der anzurechnende Wert schmilzt jährlich um 10 % ab. Bei einem umfassend vorbehaltenen Nießbrauch kann der Beginn dieser Frist nach der Rechtsprechung hinausgeschoben sein – das hängt von der Ausgestaltung im Einzelfall ab.
Gibt es Besonderheiten bei Schenkungen unter Ehegatten?
Ja. Die pflichtteilsrechtliche Zehnjahresfrist beginnt bei Schenkungen unter Ehegatten nicht vor der Auflösung der Ehe. Auch nach langer Zeit kann die Immobilie deshalb noch vollständig in Pflichtteilsergänzungsansprüche einbezogen werden.
Kann ich Rückforderungsrechte vereinbaren?
Ja. In notariellen Übertragungsverträgen können je nach Gestaltung Rückforderungsrechte vorgesehen werden – etwa für das Vorversterben des Erwerbers, eine Veräußerung oder Belastung ohne Zustimmung, Insolvenz oder Zwangsvollstreckung sowie bestimmte familienrechtliche Konstellationen. Welche Regelung passt, hängt vom Einzelfall ab.