Der gemeinsame Haus- oder Wohnungskauf gehört für viele Paare zu den wichtigsten Lebensentscheidungen. Neben finanziellen Fragen sind dabei zahlreiche rechtliche Aspekte zu beachten: Wem gehört die Immobilie, wenn nur einer im Grundbuch steht? Was passiert bei Scheidung oder im Erbfall? Welche Steuervorteile gibt es? Als Kanzlei und Notariat begleiten wir Sie von der Vertragsgestaltung bis zur notariellen Beurkundung bei allen Schritten des gemeinsamen Kauf einer Immobilie.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten Eheleute beim Immobilienkauf haben, wo Risiken lauern und welche Chancen Sie nutzen können.
In Deutschland leben Ehepaare ohne Ehevertrag automatisch im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass beide Partner während der Ehe ihr eigenes Vermögen behalten. Im Scheidungs- oder Todesfall wird nur der während der Ehe erwirtschaftete Zugewinn ausgeglichen. Immobilien, die einer der Partner vor der Hochzeit gekauft hat, bleiben ihm auch danach allein zugeordnet. Erst wenn das Paar gemeinsam eine Immobilie erwirbt, stehen beide mit ihrem Anteil im Grundbuch.
Mit einem Ehevertrag können Sie den Güterstand ändern. Bei der Gütertrennung bleibt eine Vermögensmischung vollständig ausgeschlossen. Bei der (seltenen) Gütergemeinschaft wird das gesamte Vermögen gemeinschaftlich verwaltet. Beide Alternativen müssen notariell beurkundet werden.
Der Grundbucheintrag legt fest, wer Eigentümer der Immobilie ist. Steht nur ein Partner im Grundbuch, hat der andere keine Miteigentumsrechte, auch wenn er den Kauf mitfinanziert. Er hat zwar Anspruch auf einen Zugewinnausgleich, aber kein Mitspracherecht bei der Nutzung oder dem Verkauf.
Besondere Vorsicht gilt beim Familienheim. Nach § 1365 BGB darf ein Ehegatte nur mit Zustimmung des anderen über sein gesamtes Vermögen verfügen. Ob diese Zustimmung erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab (beispielsweise wenn der Verkauf nahezu das gesamte Vermögen betrifft). In der Praxis wird dieser Fall selten erreicht, dennoch verlangen Banken die Zustimmung zur Absicherung.
Kaufen die Ehepartner ein Haus oder eine Wohnung gemeinsam, erwerben sie Bruchteilseigentum. Jeder ist mit einem Anteil im Grundbuch eingetragen. Beide dürfen die Immobilie nutzen, müssen aber die Rechte des anderen respektieren und anfallende Kosten anteilig tragen. Über wesentliche Entscheidungen wie z. B.
wird gemeinschaftlich entschieden.
Es empfiehlt sich, die Aufteilung und die Nutzung vertraglich zu regeln. Die Miteigentumsanteile können dabei individuell festgelegt werden. Oft werden diese auf jeweils 50 % für beide Partner gleich angesetzt oder entsprechend den unterschiedlich eingebrachten Eigenkapitalanteilen fixiert, so dass im Falle einer späteren Trennung eine gerechte Aufteilung erfolgen kann.
Banken betrachten bei einem Kredit oft die wirtschaftliche Gesamtsituation beider Ehepartner. In der Zugewinngemeinschaft partizipiert ein Ehegatte am Vermögensaufbau des anderen, auch wenn er den Kredit selbst nicht unterschreibt. Um dieses indirekte Vermögensrisiko abzusichern, verlangen viele Kreditinstitute daher, dass beide Eheleute als Darlehensnehmer auftreten. Nur so können sie im Fall der Zahlungsunfähigkeit auf das gesamte Vermögen zugreifen. Einige Banken akzeptieren stattdessen die Zustimmung des Ehepartners nach § 1365 BGB, wenn dessen Einkommen nicht für die Finanzierung benötigt wird.
Unterschreiben beide Partner den Kreditvertrag, haften sie gesamtschuldnerisch. Das bedeutet, dass die Bank die volle Darlehensrate auch von nur einem Ehepartner verlangen kann, wenn der andere nicht mehr zahlt. Heikel wird das vor allem dann, wenn ein Ehegatte im Laufe der Jahre deutlich mehr in die Finanzierung einzahlt. Viele gehen davon aus, dass sie diese Mehrleistungen später – etwa im Fall einer Trennung – zurückfordern können. Tatsächlich gelten die während der Ehe gezahlten Raten rechtlich aber als Beitrag zum gemeinsamen Familienunterhalt. Ohne eine ausdrückliche, vertraglich festgelegte Ausgleichsregelung besteht daher in der Regel kein Anspruch auf Erstattung. Wer mehr bezahlt hat, bleibt also häufig auf diesem Mehrbetrag sitzen.
Bringen die Partner unterschiedliche Eigenmittel ein, sollten sie die Höhe der Beiträge dokumentieren und im Kaufvertrag oder einem privaten Vertrag festhalten, wem welche Quote gehört. Ohne vertragliche Regelung greift bei einer Scheidung nur der Zugewinnausgleich. Größere Einlagen eines Ehepartners können so „verloren“ gehen.
Steht nur ein Ehepartner im Grundbuch, kann der andere sich durch ein lebenslanges Nießbrauchrecht, ein Wohnrecht oder eine Grundschuld absichern. Diese Rechte müssen notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Auch eine Risikolebensversicherung hilft, die Finanzierung im Todesfall abzusichern.
Der Immobilienkaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Die Beurkundung dient dem Schutz vor übereilten Entscheidungen und stellt sicher, dass alle Nebenabreden dokumentiert sind. Nachfolgend die wichtigsten Schritte:
Eine ausführliche Beschreibung dieses Ablaufs können Sie in unserem detaillierten Beitrag „Der Ablauf eines Immobilienkaufs beim Notar“ nachlesen.
Sie haben rechtliche Fragen zum Immobilienkauf als Ehepaar oder brauchen einen Notar?
Wir sind für Sie da!
Beim Kauf von Immobilien fällt Grunderwerbsteuer an. Verkäufe zwischen Ehegatten sind dagegen nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerbefreit. Diese Regelung ermöglicht die sogenannte "Ehegattenschaukel". Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist kann ein Ehepartner seine vermietete Immobilie zum Marktwert an den anderen verkaufen und so das Abschreibungsvolumen erhöhen, ohne dass Grunderwerbsteuer oder Einkommensteuer anfallen. Das steigert die jährliche Abschreibung und senkt dadurch die steuerliche Belastung.
Beim Immobilienkauf durch Eheleute spielt nicht nur die richtige Finanzierung eine Rolle, sondern auch die Nutzung staatlicher Förderungen und Zuschüsse. Viele Paare lassen wertvolle Unterstützungsprogramme ungenutzt, obwohl diese den Erwerb des Eigenheims deutlich erleichtern können. Wer sich frühzeitig mit den verfügbaren Fördermitteln für den Hauskauf oder Wohnungskauf beschäftigt, kann die Gesamtbelastung erheblich reduzieren und den Immobilienerwerb langfristig besser planen.
Wichtig
Förderanträge müssen vor Vertragsabschluss gestellt werden. Lassen Sie sich rechtzeitig dazu beraten, damit Sie keine Chance auf Förderung verpassen!
Sofern nichts anderes geregelt wurde, erben im Todesfall eines im Grundbuch eingetragenen Eigentümers der überlebende Partner und die Kinder nach der gesetzlichen Erbfolge. Der überlebende Ehepartner wird nicht automatisch Alleineigentümer; ohne Testament entsteht eine Erbengemeinschaft, in der mehrere Personen gemeinsam Eigentümer der Immobilie werden.
Um klare Verhältnisse zu schaffen, sind Testamente oder Erbverträge sinnvoll. Ein gemeinschaftliches Testament (z. B. Berliner Testament) kann den länger lebenden Ehepartner absichern und Pflichtteilsansprüche regeln. Bei größeren Vermögen sollten steuerliche Freibeträge und Nachfolgekonzepte (Schenkungen zu Lebzeiten, Familienpool, Nießbrauch oder Wohnrecht) genutzt werden, um Erbschaftsteuer zu reduzieren.
Der Immobilienkauf durch Ehepartner bietet viele Chancen, bringt aber auch rechtliche und finanzielle Risiken mit sich, die häufig unterschätzt werden. Gerade bei Themen wie Eigentumsverteilung, Finanzierung, Haftung und steuerlichen Vorgaben können Fehlentscheidungen besonders im Trennungs- oder Erbfall langfristige Folgen haben. Wer die typischen Fallstricke kennt, kann Konflikte vermeiden und die gemeinsame Investition rechtssicher aufstellen. Die wichtigsten Risiken im Überblick:
Der Immobilienkauf durch Ehepaare ist kein reines Privatrechtsgeschäft, sondern berührt das Immobilien‑, Familien‑, Steuer- und Erbrecht. Wer sich frühzeitig beraten lässt, kann Fallstricke vermeiden und steuerliche Vorteile nutzen.
Als Kanzlei mit eigenem Notariat begleitet Hannekum & Partner Sie ganzheitlich. Wir prüfen Ihren Vertrag, berücksichtigen güterrechtliche und erbrechtliche Fragen und sorgen für eine rechtssichere notarielle Beurkundung. Nutzen Sie unsere Erfahrung, um Ihr gemeinsames Zuhause auf eine stabile rechtliche und finanzielle Basis zu stellen.
