Immobilie an Kinder übertragen: Schenkung, Nießbrauch und Wohnrecht

Wer ein Haus oder eine Wohnung an seine Kinder übertragen möchte, sollte jedoch nicht allein auf mögliche steuerliche Vorteile schauen. Eine Immobilienübertragung ist grundsätzlich dauerhaft. Deshalb sollte vor der Beurkundung genau geregelt werden, welche Rechte sich die Eltern vorbehalten, wer künftig welche Kosten trägt und unter welchen Voraussetzungen die Immobilie zurückverlangt werden kann.

Immobilie zu Lebzeiten an Kinder übertragen: Warum kann das sinnvoll sein?

Eine Immobilie muss nicht erst im Erbfall auf die nächste Generation übergehen. Eltern können ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück bereits zu Lebzeiten ganz oder teilweise auf ein Kind übertragen.

Eine solche Schenkung beziehungsweise vorweggenommene Erbfolge kann unterschiedliche Ziele verfolgen:

• die Vermögensnachfolge frühzeitig und verbindlich regeln,
• spätere Erbauseinandersetzungen vermeiden,
• die Immobilie langfristig in der Familie erhalten,
• schenkungsteuerliche Freibeträge nutzen,
• Eltern durch Nießbrauch oder Wohnrecht absichern,
• mehrere Kinder im Rahmen einer Gesamtgestaltung berücksichtigen.

Welche Gestaltung sinnvoll ist, hängt von der familiären und wirtschaftlichen Situation ab. Gerade bei Immobilien sollte nicht nur die heutige Situation betrachtet werden. Auch Scheidung, Insolvenz, Vorversterben eines Kindes oder ein späterer Verkauf der Immobilie können für die Vertragsgestaltung relevant sein.

Wie funktioniert die Schenkung einer Immobilie an ein Kind?

Die Übertragung einer Immobilie erfolgt durch einen notariell beurkundeten Vertrag. Eine privatschriftliche Vereinbarung reicht für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder einer Wohnung nicht aus.

Im Übertragungsvertrag wird unter anderem geregelt:

• welche Immobilie übertragen wird,
• auf welches Kind beziehungsweise welche Kinder das Eigentum übergeht,
• ob Gegenleistungen vorgesehen sind,
• welche Rechte sich die Eltern vorbehalten,
• wer bestimmte Kosten und Lasten trägt,
• ob und unter welchen Voraussetzungen Rückforderungsrechte bestehen.

Nach der Beurkundung übernimmt das Notariat die erforderliche Abwicklung und veranlasst insbesondere die notwendigen Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt.

Schenkungsteuer: Welche Freibeträge gelten bei der Übertragung an Kinder?

Bei einer Schenkung von Eltern an ihre Kinder steht grundsätzlich jedem Kind gegenüber jedem Elternteil ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro zu. Dieser Freibetrag kann nach Ablauf von zehn Jahren erneut genutzt werden.

Gerade bei höherwertigen Immobilien kann eine frühzeitige Nachfolgeplanung deshalb steuerlich interessant sein.

Entscheidend ist jedoch nicht ohne Weiteres der Verkehrswert, den die Beteiligten selbst der Immobilie beimessen. Für die Schenkungsteuer gelten die steuerlichen Bewertungsvorschriften.

Auch ein vorbehaltener Nießbrauch kann für die steuerliche Bewertung der Schenkung von Bedeutung sein. Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs kann grundsätzlich den steuerpflichtigen Erwerb mindern.

Immobilie übertragen und trotzdem weiter nutzen: Nießbrauch

Eine häufig gewählte Gestaltung ist die Übertragung der Immobilie unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchs.

Das Kind wird Eigentümer der Immobilie. Die Eltern beziehungsweise der übertragende Elternteil behalten jedoch umfassende Nutzungsrechte.

Ein Nießbrauch kann insbesondere dazu berechtigen,

• die Immobilie weiterhin selbst zu bewohnen,
• sie ganz oder teilweise zu vermieten,
• die Mieteinnahmen zu erhalten.

Der Nießbrauch geht damit regelmäßig weiter als ein bloßes Wohnrecht.

Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn Eltern ein vermietetes Mehrfamilienhaus übertragen möchten, die laufenden Mieteinnahmen aber weiterhin für ihre eigene Versorgung benötigen.

Welche Kosten trägt der Nießbraucher?

Wer nach der Übertragung welche laufenden Kosten, Instandhaltungsmaßnahmen und außergewöhnlichen Aufwendungen trägt, sollte im Übertragungsvertrag sorgfältig geregelt werden.

Die gesetzliche Ausgangslage entspricht nicht in jedem Fall den wirtschaftlichen Vorstellungen der Familie. Gerade bei älteren Immobilien können größere Sanierungsmaßnahmen erhebliche finanzielle Bedeutung haben.

Eine klare vertragliche Regelung kann spätere Konflikte vermeiden.

Was ist ein Wohnrecht?

Alternativ zum Nießbrauch kann sich der Übergeber ein Wohnungsrecht vorbehalten.

Ein Wohnungsrecht sichert das Recht, ein Gebäude oder bestimmte Räume weiterhin zu Wohnzwecken zu nutzen. Anders als beim Nießbrauch steht regelmäßig die persönliche Nutzung im Vordergrund.

Das kann sinnvoll sein, wenn die Eltern ausschließlich sicherstellen möchten, dass sie lebenslang in ihrem bisherigen Zuhause wohnen können.

Auch das Wohnungsrecht kann im Grundbuch abgesichert werden.

Nießbrauch oder Wohnrecht: Was ist besser?

Ob ein Nießbrauch oder Wohnrecht sinnvoller ist, hängt davon ab, wie die Immobilie künftig genutzt werden soll.

Nießbrauch bietet regelmäßig weitergehende wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten. Er kommt insbesondere in Betracht, wenn die Immobilie vermietet ist oder eine spätere Vermietung möglich bleiben soll.

Wohnungsrecht kann ausreichen, wenn ausschließlich die persönliche Wohnnutzung abgesichert werden soll.

Ein Beispiel:

Eltern übertragen ein vermietetes Mehrfamilienhaus auf ihre Tochter und möchten weiterhin sämtliche Mieteinnahmen beziehen. Hier kann ein Nießbrauch naheliegen.

Übertragen Eltern dagegen ihr selbst genutztes Einfamilienhaus und möchten lediglich sicherstellen, dass sie dort lebenslang wohnen können, kann ein Wohnungsrecht eine mögliche Gestaltung sein.

Die Entscheidung sollte jedoch nicht isoliert getroffen werden. Steuerliche Folgen, Kostentragung und die gewünschte Flexibilität sollten in die Gestaltung einbezogen werden.

Warum Rückforderungsrechte im Übertragungsvertrag wichtig sind

Was passiert, wenn das Kind sich scheiden lässt?

Diese Frage beschäftigt viele Eltern.

Die Übertragung einer Immobilie auf ein verheiratetes Kind führt nicht automatisch dazu, dass dessen Ehepartner Miteigentümer wird. Dennoch können sich im Zusammenhang mit einer späteren Scheidung vermögensrechtliche Auswirkungen ergeben.

Bei größeren Immobilienvermögen kann es deshalb sinnvoll sein, die familienrechtliche Situation des Kindes bei der Gestaltung mitzudenken.

Je nach Einzelfall können Rückforderungsrechte oder ergänzende ehevertragliche Regelungen in Betracht kommen.

Was passiert, wenn das Kind vor den Eltern verstirbt?

Auch das Vorversterben des beschenkten Kindes sollte bedacht werden.

Ohne besondere Gestaltung fällt die übertragene Immobilie grundsätzlich in den Nachlass des Kindes. Wer sie anschließend erbt, richtet sich nach der erbrechtlichen Situation des Kindes.

Das kann dazu führen, dass die Immobilie später zumindest teilweise auf Personen übergeht, an die die Eltern bei der ursprünglichen Schenkung nicht gedacht haben.

Ein vertragliches Rückforderungsrecht für den Fall des Vorversterbens kann deshalb Teil der Nachfolgegestaltung sein.

Können Geschwister bei der Immobilienübertragung berücksichtigt werden?

Wird eine Immobilie nur auf eines von mehreren Kindern übertragen, stellt sich häufig die Frage nach den Geschwistern.

Dabei können insbesondere erbrechtliche Ausgleichungs- und Pflichtteilsfragen relevant werden. Außerdem kann die Familie vereinbaren, ob und in welchem Umfang andere Kinder wirtschaftlich berücksichtigt werden sollen.

Möglich sind je nach Gestaltung beispielsweise:

• Ausgleichszahlungen,
• Übertragung anderer Vermögenswerte,
• erbrechtliche Regelungen,
• Pflichtteils- oder Pflichtteilsergänzungsverzichte,
• Einbindung der Übertragung in ein umfassenderes Nachfolgekonzept.

Gerade wenn Immobilien den wesentlichen Teil des Familienvermögens ausmachen, empfiehlt sich häufig eine Gesamtbetrachtung von Schenkung und späterer Erbfolge.

Immobilie schenken und Pflichtteil: Was ist zu beachten?

Schenkungen zu Lebzeiten können später auch für Pflichtteilsansprüche relevant sein.

Nach § 2325 BGB können bestimmte Schenkungen des Erblassers Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen. Dabei spielt grundsätzlich auch der zeitliche Abstand zwischen Schenkung und Erbfall eine Rolle.

Bei vorbehaltenen umfassenden Nutzungsrechten kann die rechtliche Bewertung allerdings komplexer sein. Insbesondere sollte nicht pauschal davon ausgegangen werden, dass eine Zehnjahresfrist in jedem Fall bereits mit der Eigentumsumschreibung zu laufen beginnt.

Wenn Pflichtteilsansprüche anderer Angehöriger für die Gestaltung relevant sind, sollte dieser Punkt deshalb ausdrücklich in die Nachfolgeplanung einbezogen werden.

Kann eine geschenkte Immobilie später verkauft werden?

Nach der Eigentumsübertragung ist grundsätzlich das Kind Eigentümer der Immobilie. Bestehen jedoch eingetragene Rechte der Eltern, insbesondere ein Nießbrauch oder Wohnungsrecht, bleiben diese Rechte grundsätzlich bestehen.

Ein Verkauf kann dadurch wirtschaftlich erheblich erschwert werden.

Soll die Immobilie später lastenfrei verkauft werden, kann die Mitwirkung der Berechtigten erforderlich sein.

Deshalb sollte bereits bei der Gestaltung überlegt werden, wie wichtig der Familie langfristige Flexibilität ist.

Immobilie an Kinder übertragen: Wann sollte man damit beginnen?

Es gibt keinen allgemein richtigen Zeitpunkt.

Eine Übertragung kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die Vermögens- und Familienverhältnisse bereits ausreichend absehbar sind und die Übergeber wirtschaftlich auch nach der Schenkung ausreichend abgesichert bleiben.

Vor einer Entscheidung sollten insbesondere folgende Fragen beantwortet werden:

• Benötige ich die Immobilie oder deren Wert später möglicherweise selbst?
• Möchte ich weiterhin dort wohnen?
• Möchte ich Mieteinnahmen behalten?
• Wie soll die Immobilie nach meinem Tod behandelt werden?
• Gibt es weitere Kinder, die berücksichtigt werden sollen?
• Was soll bei Scheidung, Insolvenz oder Tod des beschenkten Kindes passieren?
• Welche steuerlichen Auswirkungen hat die Übertragung?
• Soll die Schenkung mit Testament oder Erbvertrag abgestimmt werden?

Schenkung, Nießbrauch und Wohnrecht beim Notar gestalten

Die Übertragung einer Immobilie auf Kinder ist mehr als eine Grundbuchänderung. Sie ist regelmäßig Teil der Vermögens- und Nachfolgeplanung einer Familie.

Eine gute Gestaltung berücksichtigt deshalb nicht nur die heutige Eigentumsübertragung, sondern auch die Absicherung der Eltern und mögliche Veränderungen in der nächsten Generation.

Im Rahmen der notariellen Gestaltung können insbesondere Nießbrauch, Wohnungsrecht, Rückforderungsrechte und weitere Regelungen zur Absicherung der Beteiligten in den Vertrag aufgenommen und aufeinander abgestimmt werden.

Notarielle Immobilienübertragung in Ahrensburg

Notarin Darja Hannekum begleitet Sie in Ahrensburg bei der Übertragung von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.

Wir gestalten und beurkunden insbesondere:

• Immobilienübertragungen an Kinder und andere Angehörige
• Schenkungsverträge über Grundstücke und Eigentumswohnungen
• Übertragungen unter Nießbrauchsvorbehalt
• Wohnungsrechte
• Rückforderungsrechte
• Regelungen zur vorweggenommenen Erbfolge
• Abstimmung mit Testamenten und anderen erbrechtlichen Gestaltungen

Bei steuerlichen Fragestellungen kann die Gestaltung mit Ihrer steuerlichen Beratung abgestimmt werden.

Sie möchten ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück auf Ihre Kinder übertragen?

Wir besprechen mit Ihnen die gewünschte Gestaltung und bereiten den notariellen Übertragungsvertrag vor.